Portugal Colonial - LAU y gastos de alquiler: lo que el casero no puede cobrar al inquilino

El mercado inmobiliario actual, caracterizado por el encarecimiento de los alquileres y la frecuencia de conflictos entre propietarios e inquilinos, ha impulsado al Gobierno a reforzar las protecciones legales para los arrendatarios. Con este objetivo, se aprobaron los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026, que introducen nuevas medidas para clarificar las responsabilidades financieras en los contratos de vivienda.

Una de las fuentes más comunes de controversia económica es la obligación de afrontar pagos adicionales asociados a la vivienda, como las cuotas de comunidad, impuestos locales o comisiones de gestión inmobiliaria. Sin embargo, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece límites claros sobre qué costes pueden trasladarse al inquilino y cuáles deben ser asumidos íntegramente por el propietario.

Según lo dispuesto en el artículo 20 de la LAU, relativo a los gastos generales y servicios individuales, la regla general es que el arrendador debe hacerse cargo de todos los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble. Esto incluye, con carácter predeterminado, el pago de la cuota de la comunidad de propietarios y las tasas locales, como la tasa de basuras. El inquilino no está obligado a abonar estos conceptos salvo que exista un acuerdo previo y explícito reflejado por escrito en el contrato de alquiler.

Para que dichos cargos puedan ser repercutidos, el documento contractual debe especificar la suma total anual destinada al pago de estas partidas y detallar su naturaleza. No obstante, el artículo 20.1 establece una prohibición absoluta respecto a los tributos asociados a la vivienda: no pueden imponerse a la parte arrendataria, excepto en los casos donde esta tenga la condición legal de obligado tributario. Cualquier pacto sobre tributos tampoco puede afectar a las obligaciones frente a la Administración pública.

Otro aspecto crítico es la responsabilidad sobre los seguros y los costes de intermediación. La ley no obliga a ninguna de las partes a contratar seguros, aunque es habitual que el propietario mantenga pólizas para la estructura física de la vivienda, responsabilidad civil por daños al continente o cobertura por impago de alquiler. El inquilino, por su parte, puede optar por asegurar sus pertenencias personales y su responsabilidad civil por negligencia durante su estancia.

Sin embargo, el propietario no tiene derecho legal a obligar al inquilino a abonar el coste del seguro del continente ni del impago, ya que estos corren exclusivamente a cargo del arrendador. Asimismo, el artículo 20.2 prohíbe terminantemente repercutir al arrendatario, directa o indirectamente, bajo ningún concepto, la comisión de la inmobiliaria ni los gastos de formalización del contrato cuando este se destina a vivienda habitual. Esta disposición abarca cualquier pago relacionado con la preparación, gestión, novación o renovación del acuerdo de arrendamiento.

L.Torres--PC